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[売却時チェックポイント]
いざ離婚!そのとき不動産は売却?財産分与?

2018-02-28

3組に1組が離婚すると言われる時代。


なかでも3月は1年で一番離婚が多い月だそうです。

新年度を前に心機一転!新しいスタートを!と考える方もいらっしゃるのかもしれません。


離婚で揉める原因となるものの1つに「財産分与」があります。現金であれば分けられますが、マイホーム(不動産)はどうすればいいのでしょうか?


今回は離婚時の不動産の取り扱いとその注意点について、不動産コンサルタントが解説します。


離婚に際し、売却する際の注意点




住宅ローン残高結婚を機に共有名義で購入したマイホームを、離婚にあたり、売却して現金化する、というのはよくあるケースです。

ただし、離婚時に共有名義で不動産を売却する場合、注意したい点がいくつかあります。


離婚も売却も!早くしたい!


離婚を機に売却する際、どうしても通常の取引より時間が掛かってしまいます。

双方に弁護士が入っている場合など、窓口が増えてしまうため回答や検討に時間を要するのです。

「とはいえ、すっきり早く売ってしまいたい!」という方も。

そのため、相場の価格より安く売りに出すというケースもありますが、できれば取引に時間が掛かってもそれにじっくり付き合ってくれる不動産屋さんと進めたほうが後々の後悔が少ないでしょう。


売買代金も経費も持ち分を必ず明記


売買契約書には、双方の名義でどちらがいくら受領するのか?をそれぞれかならず明記しましょう。売却代金金額はもちろん、売却にあたって掛かった経費についても必ず契約書に記載しましょう。「持ち分に応じて受領・負担」といった一文で記載するケースが一般的です。


残債が物件市場価格を上回れば「任意売却」も


売却にあたって気になるのは「残債(ローン残高)がいくら残っているか?」ということ。

残債が少なければ問題ありませんが、現在の物件市場価格をローン残高が上回っていた場合、「任意売却」になります。




債権者(金融機関)の許可を得て、ローン残高を下回る金額で自身で売却する方法です。競売に比べ、市場価格に近い価格で取引が可能で、債権者との交渉次第で経費も売買代金に含まれるため持ち出しがない、買い手によってはそのまま住み続けられる可能性もある等メリットはありますが、やはり売却後の不足分があれば、チャラになるというわけではなく、「無担保債権」というかたちで残ります。


また、債権者や税務署(税金滞納があった場合)等、複数の相手との交渉を上手に進めるのはなかなか難しいものです。任意売却に明るく、安心してお任せできる不動産コンサルタントに依頼しましょう。


「財産分与」して相手の名義にする場合


財産分与


3000万円控除を受けるために、名義変更は離婚してから


ローン完済していた場合、特に小さいお子さんがいる場合は環境を変えたくないと奥様が「財産分与」として手にするケースも多いでしょう。「財産分与」はそもそも「2人で貯めてきた財産を分ける」ということなので、(一部の例を除き)贈与税はかかりませんが、不動産の場合は話が別です。

不動産の名義を変更した場合(持ち分を譲った場合)、「売買した」という扱いになります。


つまり売った(とみなされる)側に譲渡所得税が掛かるのです。


譲渡益の3000万円までは控除されますが、その際の要件に「売却した相手が身内でないこと」があります。つまり、籍に入ったまま名義を変更してしまうと、身内(配偶者)に売ったことになるので、3000万円の控除対象外となってしまうのです。


(いずれにしても3000万円以上控除枠を越える譲渡益が発生した場合は、譲渡所得税が掛かります)


財産分与で名義変更する場合は、必ず離婚してから行ないましょう。


もし婚姻期間が20年以上であれば、夫婦間の不動産贈与は基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例がありますので、離婚前にこの控除を活用して持分を移し、離婚後に3000万円控除を活用して名義ごと変更する、ということも可能です。利用できるようであれば上手に活用しましょう。


名義を変更してもらう方の注意点「詐害行為」


また、名義をもらう方にも注意点があります。


「詐害行為」をご存知でしょうか?


債務者が「財産がないから借金は払えませんよ」「差し押さえられるようなものもありませんよ」と債務者への弁済を避けるべく、自身の財産を減らすという犯罪行為です。


相手が返済を免れるべく、自分の資産を減らすためにあなたに不動産を譲ったのだとすれば、「詐害行為」とみなされてしまいます。自分が知っていたか知らなかったかを問わず、判決によって物件の所有権が配偶者に戻り、差し押さえされてしまう可能性があります。


配偶者に借金がある場合の贈与は、必ず相手方の債務状況を調べておきましょう。


ローンも完済しているし、共有名義そのままに・・・


離婚に際し、夫婦のどちらかが住み続け、名義は共有のままになっている、というケースもあります。

話し合いもスムーズにいかないし、このままでも問題ないでしょ?と思われる方もいるかもしれませんが、まさかのケースも。




共有状態のまま離婚後に元配偶者が再婚、その後、その元配偶者が死亡した場合、その持分は「元配偶者の新しい配偶者」(仮に自分が元妻とすると「元夫の新しい奥さん」を指します)が相続することになります。ひとつの不動産を自分(もともと持っていた持分)と「元配偶者の新しい配偶者」と、更に両方の子供たちと共有することになってしまうのです。


例えばこちらの図でいうところ、「元夫」の死後、「本人A」は「元夫の新しい妻」「元夫の新しい妻との子」と不動産を共有する、なんてことになるのです。


無題


また、元配偶者がローンを支払うという約束をしているケースも要注意です。離婚当初はローン返済してくれていたが、元配偶者が再婚後、ローンの支払いが滞り突然売却、新所有者から立ち退きを求められたり、競売に掛けられてしまう、といった可能性もあるので公正証書に残しておく、連帯保証人を立てておくなどしておくといいでしょう。


信じられないような話ですが、離婚同様、思わぬことは起こるもの。離婚が決まったら、不動産については早めに解決しておくことをお勧めします。




一様に離婚と言っても、状況はさまざま。所有物件についてどのような解決がベストなのか?


専門家の助言も併せ、しっかり検討の上で進めていきましょう。

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