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[住宅購入時のチェックポイント]
10分でわかる!確定申告でトクする「住宅ローン控除(減税)」のメリットと条件

2020-02-06

住宅の購入は、人生における最も大きな買い物と言われています。


高額となる住宅購入にかかる金銭的なサポートの一つとして、税制面での優遇措置として有名な「住宅ローン控除(減税)」があります。昨年の消費税増税にともなう制度の改正もあり、新聞や雑誌でも目にする機会のある「住宅ローン控除」という言葉ですが、マイホームの購入の際には制度を理解したつもりでも、いざ確定申告が迫った時期になると、慌てて準備される方も少なくありません。


今回は、住宅購入をするなら知っておきたい「住宅ローン控除」についてご紹介いたします。


住宅ローン控除ってどんなもの?


住宅ローン控除は、正確には「住宅借入金等特別控除」といって、マイホームを住宅ローンを組んで購入した際に、年末のローンの残高に応じて「所得税から控除される」制度のことです。


一般的に住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを組まれるかと思います。

この住宅ローンは借入金ですので、毎月のローン返済は、元金に加えて金利分を支払っていかなければなりませんが、ローンを組んで住宅を取得した際の住宅購入者の金利負担を軽減するために作られた制度が「住宅ローン控除」です。


たとえば、サラリーマンの方は、毎月の給与から所得税が源泉徴収されています。確定申告を行い、住宅ローン控除を適用すると、すでに収めた所得税から控除された金額が戻ってくるしくみになっています。(※サラリーマンの場合、住宅を取得した翌年のみ確定申告が必要となり、以降は年末調整で申請可能です。)


住宅ローン控除のメリットとは?


住宅ローン減税制度を利用することでのメリットは、「節税」ができることです。


• 所得税が還付される

• 住民税の負担も軽減されることも


前述の通り、住宅ローン控除によって所得税が還付されるのですが、所得税で控除しきれなかった部分は住民税からも差し引くことができるのです。(※住民税の還付は最大136,500円まで)


しかも、この住宅ローン控除は10年間に渡って適用されます。


(※消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長され13年間の控除となります。)


住宅ローン控除の控除額っていくら?


住宅ローン減税制度では、毎年末の住宅ローン残高に対して、1%が控除されます。


「1%ってなんか少ないな」と思うかもしれませんが、そもそも土地や建物などの不動産はかなりの高額。たとえば、3,000万円の物件を購入した場合は、その1%である30万円も税金から控除できるのです。


なお、各年の控除限度額は40万円で、認定長期優良住宅等の場合は最大50万円が上限額となります。


参考)財務省:住宅ローン減税制度の概要


住宅ローン控除を受けるには条件がある


「ぜひとも利用したい!」と思われるかと思いますが、控除を受けるためには条件があります。


いったい、どんな条件があるのでしょうか。


1. 本人が住むのかどうか


住宅ローン控除を受ける本人が住むことを条件としています。


住宅ローン控除を適用するためには、住宅ローン控除を受ける本人が、自己の居住用として住まなければ適用することができません。

たとえば、不動産投資で賃貸物件の運営をするために購入した物件は、他人が居住することになるので、住宅ローン控除を受けることができないのです。


さらに、新築または住宅を取得した日から6ヵ月以内に住みはじめて、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいなければなりません。


2. 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下かどうか


住宅ローン控除を受けようとする年の合計所得が3,000万円以下でないと、控除の適用ができません。


たとえば、給与所得は年間500万円であっても、不動産投資などによる所得が3,000あった場合は、合計所得が3,500万円になります。


この場合は、控除条件の3,000万円を超えてしまっているので対象外となります。


3. 住宅の床面積が50平方メートル以上で、その2分の1以上を居住用として使っているか


購入した住宅の床面積が50平方メートル以上あり、床面積の2分の1以上を自分の居住用として使用していなければなりません。


床面積に関しては注意が必要で、販売チラシや売買契約書に記載されている床面積と、税制上で求められる登記簿上の床面積は異なります。必ず登記簿に記載されている面積を確認するようにしましょう。


また、マンションの場合は、共用部分については除外されます。たとえば、みんなが使う階段や廊下などは、自分が専有している部分ではありません。自分が専有している床面積のみで判断されますので、必ず確認しましょう。


4. 返済期間10年以上の住宅ローンで組んでいるか


住宅を購入するにあたり、住宅ローンを10年以上の返済期間で組んでいる必要があります。


また、原則として銀行などの金融機関からの借入が条件となります。たとえば、親類や友人・知人などから借りて住宅を買った場合は、控除の対象外となります。


勤務先から借りた場合で、金利が0.2%に満たない利率の場合も控除の対象外です。


(※会社役員が勤務先から借り入れた場合も、住宅ローン控除対象外となります。)


5. 他の優遇措置を受けているかどうか


その住宅に住み始めた前後2年間のあいだに、他の優遇措置を受けている場合は、住宅ローン控除の対象外となります。


たとえば、住み替えなどで以前に住んでいた住宅を売却譲渡した際に、「長期譲渡所得の課税の特例」を受けている場合がこれにあたります。


この特例は、住宅を売却したときに「3,000万円の特別控除」などが受けられる優遇措置です。この優遇措置を受けているのに、住宅ローン控除まで併用して適用することはできません。


中古住宅の場合は追加条件も


中古住宅の場合は、建物の火災や地震による倒壊をできるだけ防ごうとする取り決めがあり、その要件に適合している必要があります。


• 建築されてから20年以内のもの


• マンションなど耐火建築物の場合は、建築されてから25年以内


耐火建築物とは、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)やRC(鉄筋コンクリート造)、建物の主要な部分が石造り、レンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造のものを言います。


• 次のうちのいずれかの耐震基準を満たしているもの



  • 耐震基準適合証明書の取得

  • 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得

  • 既存住宅売買瑕疵保険の加入


住宅を購入した日の2年以内に耐震基準適合証明をするための調査が終わっているか、さらに、耐震等級を満たしているかなどの要件に適合していなければなりません。


中古住宅を購入する場合は、不動産業者に「住宅ローン控除が使える住宅なのか」予め確認しておきましょう。


住宅ローン控除(初年度)確定申告に必要な書類と入手先


新築・中古・認定長期優良住宅いずれも共通して必要な書類



  • 住民票の写し:新住所を管轄している区(市)役所

  • 住宅ローン年末残高証明書:10月~11月に金融機関から郵送

  • 登記事項証明書:法務局(ネット入手も可)

    *土地の借入もある場合は土地登記事項証明書も必要

  • 請負契約書(売買契約書):ハウスメーカー・工務店

    *土地の借入先(住宅ローン)のある場合は土地の売買契約書

  • 源泉徴収票:勤務先(年末に発行)


中古住宅で+α必要な書類



  • 耐震基準適合証明書(マンション等耐火建築は築25年、木造等非耐火建築は築20年):建築士など

  • 既存住宅性能評価書:登録住宅性能評価機関

  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書:住宅瑕疵担保責任保険法人


認定長期優良住宅で+α必要な書類



  • 長期優良住宅建築等計画の認定通知書(コピー)

  • 住宅家屋証明書(原本またはコピー)または認定長期優良住宅建築証明書(原本)


住宅ローン控除をうまく活用して


住宅を購入したときは、この住宅ローン減税制度をうまく活用することで、大きな節税対策になります。

還付された所得税をそのままプールしておいて、固定資産税の支払いや将来の自宅の修繕費用に充てることもできますね。


住宅ローン減税を受けるためには、さまざまな条件や必要な書類などが物件ごとに異なります。


とくに中古住宅は耐火・耐震基準などの条件が追加されているので、中古住宅購入してリノベーションしようと計画されている方は、住宅ローン控除が使える基準をクリアしているか、必ず確認するようご注意ください。

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