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[住宅購入時のチェックポイント]
知らずに買っていいの?中古マンション購入時、管理のチェックは命綱

2018-11-27

住宅購入は多くの方にとって人生最大の買い物ですが、中古マンションの場合は既に多くの方が資産を共有している、いわば運命共同体に後から参加するようなもの。


その資産を維持するためにどのような組合運営をしているのかが気になるところですが、難しいのはそのチェック方法です。


「マンションは管理を買え、なんて言われているけど、実際にチェックは不可能なのでは?」そんな声も聞かれます。


また、チェック方法だけでなく、もしそのマンションの管理がチェックリストを満たしていない場合、将来どのようなリスクが懸念されるのか?も併せて知っておきたいところでしょう。


ホームインスペクション(住宅診断)同様に、建物の不具合の有無やチェック方法だけを知っていても、それによって将来どのようなリスクが起こりうるかを把握していないと意味がないのです。


そこで、さくら事務所では、中古マンション購入時に最低限チェックしたい管理組合の運営状況のポイントをご紹介します。


管理組合運営でチェックすべきポイントとチェック方法


□ 管理組合総会は定期的に開催されていますか?


総会とは建物及び敷地の管理に関する事項を決定するための区分所有者全員の総会です。


少なくとも年1回以上開催されていなければ、予算を執行できないこともあり、将来的に大きなトラブルになる可能性も。


開催状況は管理会社などへのヒヤリングなどにより確認できます。


併せて、どういったことが話し合われたか?どう決まったか?を確認するには議案書・議事録を確認する必要があります。


□ 理事会は定期的に開催されているか?


総会で決議された管理業務を執行するのが理事会です。


管理組合運営で欠かせない役割です。役員である理事と監事は総会で選ばれます。


毎月開催されるのが一般的ですが、開催が不定期なところも。


最低でも2ヶ月に1回は開催が必要でしょう。せっかく総会で取り決めた管理業務もスムーズな執行ができなくなる恐れがあります。


特に小規模マンションや投資用マンションでは要注意。こちらも管理会社へのヒヤリングなどで開催状況について確認することができます。


□ 理事の改選方法について定められていますか?


平成23年に標準管理規約が改定されるまで「理事は現に居住する組合員(区分所有者)から選定する」と規定されていましたが、居住者の高齢化や賃貸化が進むと担い手が出ずに組合運営に支障をきたすことも。


居住していない組合員(所有者)や組合員の家族も就任できるようにするなどの工夫が必要です。


□ 理事の任期・改選方法について定められていますか?


任期については一般的に一年として、毎年全員が改選されると定められているところが多くなります。


ですが全員が毎年改選となってしまうと、理事会との引き継ぎや管理会社との協議の継続性に支障をきたす可能性もあります。


任期を 2 年として1 年ごとに半数を改選するという規定になっているのが理想的でしょう。


□ 管理費と修繕積立金の会計は分かれていますか?


修繕積立金は建物や設備を計画的に維持管理するための大事な資金。


日常の管理費とは分けて考える必要があります(区分経理)。


将来もし修繕積立金不足により金融機関から借り入れを行う場合などは、区分経理に関する規定がされていることが条件ともなっています。


修繕積立金の不足で建物の補修維持費が捻出できなければ、建物の老朽化が進み、将来スラム化に陥る可能性も。


管理規約に区分経理に関する規定があるかどうかも確認しましょう。




いかがでしたでしょうか?


マンション購入時は、建物の不具合の有無や劣化などのチェックから資金計画、人によってはリフォーム計画と検討事項が山のようにあります。また「他の人に先に買われてしまうかもしれない」という状況で早々に判断を迫られるケースもあるでしょう。


ホームインスペクション(住宅診断)同様、マンションの管理状態についてもプロが変わってチェック、アドバイスを行っています。お気軽にお問合せください。

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