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[住宅購入時のチェックポイント]
【平成令和またぎ・住宅講座3限目】買う前に知りたいライフラインのチェックポイント 

2019-05-01

新しい時代「令和」の幕開けです。今のこの時代、日本では「蛇口をひねれば、水が出るのが普通」と考えてしまいがちですが、戸建・不動産購入の際に水回りのトラブルが起こることも決して少なくないのです。


せっかく予算内で不動産を購入することができたのに、購入後に問題が見つかれば想定外の出費で結局は予算オーバーに…。そういった失敗を防ぐため、ライフラインのチェックポイントを紹介します。


給水管のチェックポイント


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給水管の材質の移り変わり


給水管は人体で例えるなら血管に相当するもの。老朽化すれば動脈硬化を起こして様々な不具合を引き起こします。だからこそ、配管自体の強度や普段からの点検・整備がとても重要。給水管は設置された年代で材質に違いがあるのです。


一昔前まで一般的だったのは、鉄や鋼を使用した「鉄管」「鋼管」ですが、錆びつきやすいなどの理由から現在ではほとんど使われなくなりました。


近年は鉄管に樹脂をコーティングし、耐久性を増した「塩ビライニング鋼管」や、内面にポリエチレンが施された「ポリエチレン粉体ライニング鋼管」が一般的です。


給水管の修繕周期は材質で異なります


このように給水管の材質には様々な種類があるため、使用されている材質によって修繕周期にも大きな違いが出てきます。


鉄管や鋼管の給水管の場合、およそ15年~20年を経過するとサビが出たり水漏れが起きるケースが増えてきます。給水管の埋設されている土壌や水質によってはもっと早く問題が発生する可能性も考えられます。


一方、比較的腐食に強いとされている塩ビライニング鋼管でも配管の接続部分から水漏れが起こるケースがあるので、やはり定期的に点検しなければなりません。


給水管の工法とメンテナンス性


給水管は材質だけでなく、工法もしっかりと確認する必要があります。住居内に設置される給水管の工法は大きく分けて「ヘッダー工法」と「先分岐工法」の2つです。


1980年代以降に建設された集合住宅などでよく見られる「ヘッダー工法」は、ヘッダーと呼ばれる給水管から各末端へ直接配管されているのが特徴。それぞれの給水管が独立しているので、万が一トラブルが起こったときでも、当該部分の配管を交換するだけで済みます。また、給水管が独立しているため、どの蛇口でも水圧が変わらないメリットがあります。


一方「先分岐工法」は主管と呼ばれる大きな給水管を住居内に設置し、継ぎ手を使用してお風呂やトイレ、キッチンなどに水を送ります。この工法では、トラブルが起こったときには配管全体を交換しなければならないため修理コストが高くなります。また、キッチンで水を使うとお風呂のシャワーの水圧が不足してしまう…のような問題も起こります。


水道管のチェックポイント


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水道管の口径による使い勝手の違い


一般の住宅で使用されている給水管の口径には主に13mm・20mm・25mmの3つの種類があります。特に注意したいのが13mm管が使用されている場合。築年数の古い物件では13mmが使われていることが多いのですが水圧が低く、家事や入浴の時間を制限することになり快適性に問題が出るケースも。


住宅を購入する場合はできれば20mm、二世帯住宅など使用する水量が大きい場合には25mmが理想的です。


水道管の口径は水道メーターに記載されているので確認しましょう。


水道管の口径を変更するための費用は?


13mm管が使用された住宅を購入して20mm管などへ変更することはできないのでしょうか?変更は可能ですが、その場合には通常50万円を超える費用が必要です。25mm管への変更はさらに高額に。


もし接続する本管が前面道路の反対側にある場合など、距離が長い場合には200万円ほどの工事費用がかかるケースもあるのです。


もし13mm管の住宅を購入する場合には、あらかじめ出費を見越しておきましょう。


私設管では維持費が高額になることも


埋設されている水道管が「公設管」か「私設管」かも確認するようにしましょう。購入した戸建物件の前の道路が私道の場合、私設管の可能性があります。自治体が所有・管理する公設管と違い、個人が所有・管理する私設管では交換工事の際に負担金を請求されることがあります。


そもそも私設管では口径を変更する工事自体を断られてしまう可能性もあるため、13mm管が使われている場合にはあらかじめ確認をとっておきましょう。


下水のチェックポイント


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汚水の処理方法は「下水道」と「浄化槽」の2種類


キッチンやバス・トイレから出る家庭の汚水や雨水は一度排水桝に集められた後に処理されますが、その処理方法には「下水道」と「浄化槽」の2つの種類があります。


下水道が整備されている場合は排水を直接下水へ流すだけで良いですが、地方や古い住宅で下水道の設備がない場合は浄化槽で浄化した後に河川などへ流されます。


浄化槽の設置や撤去にかかる費用は?


下水道が整備されていない場合には、汚水処理のために浄化槽を新たに設置する必要があります。浄化槽にはトイレの汚水だけを処理する「単独処理浄化槽」と家庭の排水すべてを処理する「合併処理浄化槽」の2つがありますが、現在一般的となっている後者の場合、4人家族で使用する大きさで100万円ほどの設置コストがかかります。


浄化槽の清掃・点検の費用、長く使う場合は交換費用も必要です。


下水管にも公設管と私設管がある?


給水管と同様、下水管にも「公設管」と「私設管」があります。新たに下水道管を引く場合には所有者に許可を得る必要がありますし、場合によっては維持・管理のための費用を負担しなければならないケースもあるので注意が必要です。


排水管の修繕周期


排水管にも寿命があり、その年数は使用箇所によって異なります。キッチンからの排水は有機物や脂肪分を多く含んでいることから、トイレやお風呂など他の箇所の排水と比べて排水管の腐食のスピードが早くなります。


トイレやお風呂の排水管は20年~30年保っても、キッチンの場合は15年ほどで修繕しなければなりません。


ガスのチェックポイント


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都市ガスとプロパンガス


不動産を購入する際には、ガスの確認もしっかりと行いましょう。現在、日本の家庭で使用されているガスには「都市ガス」と「プロパンガス」の2つの種類があります。


新築物件では都市ガスがほとんどですが、中古物件の中にはプロパンガスが使われているところもあります。また、地域によってはガス管の敷設が遅れていてプロパンガスしか使えないところもあるため、契約前に注意したい点です。


プロパンガスから都市ガスへ変更する際の注意点


購入対象の戸建がプロパンガスを使用していて、購入後に都市ガスへの変更を考えている場合には注意が必要です。中には10年・15年とプロパンガスを使い続けることを条件に設置工事を無料にする特約を結んでいるケースもあるからです。


この場合、契約期間中に解約しようとすると違約金を請求されることも。プロパンガスの中古物件を購入する場合は、こうしたケースも想定しておいた方がよいでしょう。


電気のチェックポイント


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電柱の位置を必ず確かめましょう


水道・ガス、次は電気のチェックポイントを見ていきましょう。意外と多いのが電柱の位置に関するトラブルです。特に新築物件でまだ電柱が建っていない場合は注意が必要。いざ家が建ってみると敷地の中に電柱があったり、家のすぐそばに電柱があり、車を駐車する際に邪魔になるケースもみかけます。


電柱の移設には費用がかかる場合もあるので、トラブルを未然に防ぐため、あらかじめ電柱の位置をしっかりと確認しましょう。


生活スタイルに合わせた契約電力やコンセント位置の見直し


快適な生活をおくるために、ライフスタイルに合わせた契約電力の見直しをしておきましょう。契約アンペアが少ないと複数の電化製品を同時に使用したとき、ブレーカーが頻繁に落ちてしまう可能性もあります。契約内容を確認して、適切な契約へと切り替えましょう。


また、コンセントの数が少なかったり必要な場所にない場合にも備えて、あらかじめシミュレーションしておくことも大切です。


価格だけで判断せずにライフラインの状態も考慮


不動産を購入する際、値段だけで判断して、ライフラインの整備に予想以上に費用がかさんでしまった…と失敗するケースも珍しくないようです。


一生に一度の大きな買い物ですから、後悔しないためにも購入前にはしっかりと電気・ガス・排水管・水道・下水などのライフラインもしっかりとチェックして総合的に判断することが失敗を回避する近道です。


特に水道やガス・電気といったライフラインは生活の快適さに直結する部分であり、転居後にトラブルがあると費用だけでなく毎日のストレスが大きく、希望に満ちた新生活へも影響してしまいます。


購入後に後悔しないために水回りなどの状態も含めて、契約前にホームインスペクション(住宅診断)を実施することがおすすめです。

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