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今日発表の地価公示、不動産選びはこれからどうなる?長嶋修が解説!

2019-03-19

今日、地価公示が発表になります。


地価公示とは、毎年その年の1月1日時点での地価を表したものです。


今日発表の地価公示では、おそらく「上昇地点が増えた」「下げ止まり地点が増えた」という結果を踏まえて、不動産市場全体が上昇傾向にあるようなそんな捉え方をされるかもしれません。


ですが既に潮目は変わっています。既に首都圏でも下落基調、頭打ちは鮮明になってきています。


地価公示の発表を前に、さくら事務所創業者会長の長嶋修が、これからの不動産選びの3つのポイントを解説します。


マンションは管理力、つまり持続可能性を求められる


マンションは管理力同じような駅距離、広さ、築年数の物件であっても、これからはマンションの管理力で差が出るでしょう。


修繕積立金が戸当たり300万あるマンションと、大規模修繕工事を終えてほとんど積立金がないマンション。


この資産価値は同じでしょうか?


1回目の大規模修繕工事で修繕積立金を使い果たしてしまっては、2回目、3回目と適切な修繕工事は難しいと言えるでしょう。


建物の維持ができなければ居住者の快適性にも影響し、そのまま賃料や資産性にも影響するでしょう。


充分な修繕積立金を計画的に集めてきたマンションは、管理力が高い、持続可能性が高いとも言えます。


空間の快適性よりも、駅からの距離という利便性を求める傾向


駅近の利便性都心7区で、5年前と去年とで1分あたりの駅距離と中古マンション価格の下落幅を比較しました。


5年前、駅から1分離れるごとの下落幅は、8,000円/㎡だったのが、去年は18,000円以上/㎡でした。


3LDK65㎡だと1分100万円の計算になります。


わかりやすく言えば、駅徒歩15分の100㎡より徒歩2.3分の65㎡のマンションが選ばれるということです。


駅からの距離、つまり「時間」を重要視する傾向は続くでしょう。


立地適正化計画(コンパクトシティ)と自治体間格差


立地適正化計画と子育て世代今後は立地適正化計画により、インフラの整備なども含め、自治体が人口を維持しようとコミットするエリアとそうでないエリアに分けられます。


自治体のコミットするエリアから外れてしまえば、インフラ整備もされず、住宅は住み手もつかないために資産価値、金融価値も持たなくなります。


埼玉県の毛呂山町ではこの居住誘導区域の10%以上の地価上昇を目標にかかげています。


また、自治体間でも格差が生まれるでしょう。


例えば、流山市。つくばエクスプレス開通後、沿線の人口は増えていますが、流山市は別格でしょう。


基本的に高齢化していくベッドタウン、さらに人口減少を前に自治体はどこも人の取り合いですが、流山市では子育て世代の流入を成功させました。


人口流入は、結果として市民税、固定資産税の増収にもなりました。


流山市では10年程前は350億だった予算も昨年度今年度と550億円と、10年間で200億も増やしたのです。


この費用は更に住民が住みやすくなるための政策につかわれるでしょう。


今後は、「どの自治体に住むか?」も不動産探しのチェックポイントになるでしょう。

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