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[不動産トレンドNEWS]
2020年の不動産市場を不動産コンサルタント長嶋修が解説!

2020-01-07

2019年は各地に大きな爪痕を残す自然災害に悩まされ、その戸惑いの中で10月には消費増税が施行。


憲政史上最長の現政権の継続が見通しづらいニュースは、今後の不動産市場や株式市場への影響も懸念されます。


このようなこれまでの様々なトピックが、これからの不動産にどのような影響を与えるのか、


株式会社さくら事務所の会長で不動産コンサルタントの長嶋 修が予測します。


災害リスク、待ったなし!


2019年の台風15号や19号は国内各地に甚大な水害・災害をもたらしました。気候変動のトレンドは勢いを増し、海面温度上昇から大規模な台風が発生する可能性はますます高まっており、2020年も2019年を上回る災害が発生する可能性は高いでしょう。『浸水可能性のある地域ではその備えを』また不動産選びでは『リスクのあるところはなるべく避ける』といった動きが顕著になりそうです。「不動産売買・賃貸契約時にハザードマップの説明を義務付け」「災害リスクを金融機関の担保評価に織り込み」といった動きが出てくるかもしれません「災害可能性に応じた火災保険料率の設定」は必至でしょう。


消費増税の影響は? 


昨年10月に実施された8%から10%の消費増税後、12月の日銀短観では企業の景況感を示す業況判断指数(DI)が、大企業製造業でゼロとなり、前回9月調査から5ポイント低下…… など、ありとあらゆる経済指標が悪化する中「台風の影響もあった。趨勢を慎重に見極める。」としている政府ですが、年明けには災害の影響を差し引いた情勢がわかるはず本格的な景気悪化が鮮明となった場合、株価や不動産価格に影響が出るのは避けられません。


不動産価格の動きは、東京都千代田・港・中央・新宿・渋谷区といった「都心 5 区」あたりから始まり、皇居を中心として、品川・目黒区などの城南地区、世田谷・杉並区といった城西地区、さらに城北(豊島区など)から江戸川区などの城東地区というように、左回りに波及していきます。さらに大きく見るとまずは東京が動き、その流れは神奈川から埼玉、そして千葉というように、もう一回り大きな左回りの流れがあります。名古屋・大阪・札幌・福岡などの都市には東京から 6 カ月~1 年程度で波及するのが通例。ただし 1990年のバブルやリーマン・ショック前のプチバブル期と比べるとその波及効果は限りなく限定的で、その大きさは東京で起きた波の数分の一程度に過ぎないのが昨今の特徴です。岐阜・和歌山県など地方では、1990 年バブル崩壊以降、地価は30年近く下落を続け回復の見込みもありません。


昨今の不動産市場は極端な 3 極化の傾向を示し「価値維持ないしは上昇する 10~15 パーセント」「徐々に価値を下げ続ける 70 パーセント」「無価値あるいはマイナス価値に向かう 15~20 パーセント」といった具合だった。2020 年はこの 3 極化がますます進行する年となるでしょう。


政局で株価・不動産市場に異変!? 



2019年における銀座4丁目交差点主変の公示地価は1億8909万円/坪と、1990年バブル期をはるかに超える水準を示しましたがすでにピークアウトしています。2014年〜2017年までは前年比9.6%・14.2%・18.6%・25.%のプラスと大幅な伸びを示してきたところ、2018年になると9.9%、2019年には3.1%と、その伸びは大きく鈍化しているのです。この趨勢だと2020年にはプラスマイナスゼロもしくはマイナスに転じそうです。


森友・加計問題でも揺らがなかった現政権も「桜を見る会」騒動は国民の関心も高く、内閣府支持率を大きく低下させています。年明け国会の野党追求次第では、憲政史上最長の現政権も衆議院の解散・総選挙を決断する場面が出てくる可能性が高いのではないでしょうか。長期政権だからこそ安定してきた株式市場や不動産市場にも影響必至で、実質的な日銀による国債引き受けといった現在のスタイルに懸念が示される展開となると、金利上昇など景気に悪影響を及ぼしかねない状況が生まれるかもしれません金利上昇すれば不動産価格は下落します


世界を見渡せば「米中貿易戦争」「ブレグジット(※)」「香港デモ」「中東情勢」など世界には火種がいくらでも転がっており、世界の政治経済情勢はかつてなく不安定日本円やスイスフランのように通貨の強い国はデフレ、それ以外の国はインフレに向かう可能性が高いでしょう。国内不動産価格にはもちろん下落圧力です。


※ブレグジット…… Britain(イギリス)+Exit(出口)の造語。イギリスのEU(欧州連合)からの離脱のこと。


新築マンション市場に息切れ、中古マンショントレンドは継続


2012年の民主党から自民党への政権交代以降「都心」「駅近・駅前・駅直結」「大規模」「タワー」といったキーワードに象徴される新築・中古マンションを中心に価格上昇を続けてきた不動産市場新築マンション発売戸数は年々減少し、好不調を占う契約率も恒常的に70%を割り込むなど息切れ感が鮮明。2019年の首都圏新築マンション供給は3.2万戸の見込み(不動産経済研究所)ですが、2020年は3万戸を割り込むものとみています。供給は都区部や駅近・大規模・タワーマンションなどが中心となり、平均価格は横ばいというところではないでしょうか。新築マンションはもはや「高嶺の花」となったわけです。こうした流れから中古マンション市場は過去数年のトレンド同様、好調が継続しそうです。


2020年不動産市場をまとめると・・・・


●自然災害の趨勢から『浸水の可能性が高い地域の備え』が必要。また、不動産選びでは『リスクのある不動産をなるべく避ける』傾向が顕著に。


「災害可能性に応じた火災保険料率の設定」は必至!


●昨今の不動産市況の3極化「価値維持ないしは上昇する:10~15 パーセント」「徐々に価値を下げ続ける:70 パーセント」


「無価値あるいはマイナス価値に向かう:15~20 パーセント」が、2020 年はますます進行。


●国内では不安定な政局次第で金利上昇など景気に悪影響を及ぼしかねない状況が生まれるかも。金利が上昇すれば不動産価格は下落。


また世界の政治経済情勢はかつてなく不安定。日本のように通貨の強い国はデフレ、それ以外の国はインフレに向かう可能性が高い。国内不動産価格にはもちろん下落圧力。


●新築マンションはもはや「高嶺の花」。中古マンション市場は過去数年のトレンド同様、好調が継続しそう。


こうしたことを踏まえ、2020年が記念すべき20周年の私たち さくら事務所は


『人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと』を引き続き行ってまいります!

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