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[住宅購入時のチェックポイント/物件見学 チェックポイント]
中古住宅はリフォーム済なら安心?必ずチェックしておきたいポイントとは!

2020-01-16

中古住宅を購入する場合、リフォーム済の物件は新築のように見た目がキレイになっていると安心する人も多いのではないでしょうか。

しかしリフォーム済の中古住宅はメリットとデメリットがあり、見た目のキレイさだけで判断するとリスクが潜んでいる可能性もあるため注意が必要です。

リフォーム済の中古住宅を購入する前にチェックしておきたいポイントについて解説していきます。


リフォーム済物件のメリットとデメリット


まずリフォーム済の中古住宅を購入するメリットとデメリットについて見ていきましょう。


メリット



  • すぐに住み始めることができる

    リフォーム済物件であれば、購入後すぐに引っ越しをして生活を始めることが可能です。

    購入後にリフォームを行う場合、工事完了までは引っ越しができないうえ、賃貸に住んでいるのであれば家賃を支払い続ける必要があります。

  • 業者の手配が不要

    リフォームを行う場合は、業者を探したり、プランを決定するための打ち合わせを行ったりなど多くの時間を割く必要があります。

    これらのステップは、リフォームがすでに行われている場合には不要となります。

  • 自己資金が少ない人の資金繰りに便利

    自己資金が少ない場合、購入時には住宅ローンを活用するケースも多くなります。

    購入後にリフォームを行い、さらに別途リフォームローンを組む必要があると、月々の返済額が大きくなってしまうことが考えられます。

    リフォーム済物件であれば住宅ローンの返済だけでよいので、資金繰りを考えるうえでは大きなメリットといえます。


デメリット



  • 理想と乖離している可能性

    今後長く生活を送る住まいとなるため、意匠面や機能面で思い描く理想があるかもしれません。

    リフォーム済物件であれば、理想と乖離していても許容して使用するか、もしくは再度つくり直す必要があります。

  • 割高になる可能性

    リフォームコストは物件の売り出し価格に上乗せされるため、当然ですがリフォームが行われていない状態よりも高くなります。

    しかし、新築のようなキレイな仕上がりであっても、内装材や設備などはグレードを下げればコストを抑えることが可能です。

    安く物件を購入してリフォームを行うほうが実際は割安になる可能性もあり、また使用する人の好みで機能を充実させることもできます。

  • 不具合が隠ぺいされている可能性

    リフォームを行う前の状態がわからないため、表面上は新築同様にキレイであっても、見えない部分における問題点の有無についてはわかりません。

    とくに水回り周辺などは汚れやすく、また傷みやすい部分でもあるため、設備の交換は行われることも多くなりますが、周辺については隠れてしまうためどのような処置がとられたのかは不明です。

    もし下地や配管などに劣化があった場合、補修や交換などが行われていれば問題ありませんが、万が一放置された状態で隠ぺいされたとしたら後に水漏れなどの大きな被害に発展する可能性もあります。

    購入後にリフォームを行うのであれば、そのような状況を見つけることができ、さらに補修や交換などの措置を確実にとることが可能です。


隠れている部分の性能が重要


住宅は経年による劣化を避けることができません。

クロスやフローリング、あるいはキッチンやトイレの設備など目に見える部分の劣化は交換することで新築同様キレイにすることができます。

またリフォーム済物件であれば、見た目の印象が優先し、隠れている部分に問題がある可能性については想像することが難しいかもしれません。


ところが建物にとって重要な部分とは、目に見えない部分であり、住まいとしての性能を左右する部分でもあるのです。

雨漏りや結露などが原因で構造部に腐食の症状があった場合、建物の寿命に大きな影響を与えることがあります。

また断熱材に欠損があった場合は快適性や空調効果に影響することもあり、接合部の金物、基礎などに不具合があった場合は、耐震性を低下させることも考えられます。


これらは屋根裏や床下に入らないと確認することができませんが、購入する前に確認しておきたい重要な部分です。

生活が始まってから起こる可能性のあるリスクは事前に排除することが重要で、そうすることでトラブルを回避することにもつながるのです。


瑕疵担保責任の有無


瑕疵担保責任とは、住宅の売買が行われた後に隠れた瑕疵が発見された場合、売主が売却後においても責任を負うというものです。※2020年4月の民法改正により呼称や規定が一部変わります

その内容は、売り主も買主も個人の売買においては、不動産売買契約書でその内容を限定することができ、例えば、「瑕疵担保責任の期間を引き渡しから○か月とする」としたり、あるいは「瑕疵担保責任を負わない」としたりなど、当事者間での取り決めができるわけです。

瑕疵担保責任の有無、また期間などの条件については必ず契約する前に確認し、納得したうえで購入することが重要です。


買主が行うホームインスペクション(住宅診断)の重要性





2018年の宅地建物取引業法改正に伴い、中古住宅取引の際にはホームインスペクション(住宅診断)の有無について説明を行うことが義務化されました。

義務化の内容とは、不動産業者が買主に対しホームインスペクション(住宅診断)業者のあっせんができるかどうか、ホームインスペクション(住宅診断)を行っているのであればその内容などを説明するというものです。

不動産業者によってホームインスペクション(住宅診断)が行われている場合、その内容に問題がないことを確認できれば一定の安心感を得ることができます。

ただし、もし不動産業者とホームインスペクション(住宅診断)業者との間で癒着関係にあった場合、不動産業者に不利となる情報を売主に対して詳細に開示するかどうかという点では不安です。


購入した中古住宅がリフォーム済で見た目がキレイであっても、隠れている部分を確認することが住まいとしての性能を判断するうえで重要なカギとなります。

契約後に発見する不具合はリスクでしかなく、それが重大なものであれば時間や労力、そしてコストも必要となるなど大きな犠牲を覚悟する事態に発展するかもしれません。


住宅の購入は人生において何度もあるわけではない大きな買い物です。

したがって中立公正な第三者の立場から適正な診断を行ったうえで購入の判断を行うことが重要なポイントとなるのです。

取引において利害関係のないホームインスペクション(住宅診断)業者を、買主が自分で選んで実施することに意味があるのではないでしょうか。


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