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[住宅購入時のチェックポイント]
スッキリわかる!中古住宅(戸建・マンション)契約から引き渡しまでのポイント

2020-10-06


中古住宅(戸建・マンション)の購入において、契約から引き渡しまでの流れがよくわからないという人も多いのではないでしょうか?

また一連の流れのなかで買主がやっておくべきこと、さらにはホームインスペクションをどのタイミングで受けるとよいのかなど、知っておくと役立つことは多くあります。

今回は、中古住宅(戸建・マンション)を購入する際、契約から引き渡しまでの取引の流れやその他お役立ち情報をご紹介したいと思います。






中古住宅(戸建・マンション)を購入するときの取引の流れ





中古住宅(戸建・マンション)を購入するときの、契約から引き渡しまでの流れについてくわしく解説いたします。

大きな流れは以下の通りです。



  1. 購入の申し込み

  2. 住宅ローンの仮審査

  3. 売買契約の締結

  4. 住宅ローンの契約

  5. 引き渡し


●購入の申し込み


まず購入したい中古住宅(戸建・マンション)が決定したら、売主へ購入の申し込みを行います。
不動産会社が仲介する場合は、「購入申込書」に必要事項を記入し、不動産会社から売主へ提出してもらうことが一般的です。

また通常、「購入申込書」の提出に際して5~20万円程度の申込証拠金が必要になることもあります。
その後の商談のなかで条件が折り合わないとキャンセルとなることもありますが、そうなると申込証拠金は全額返金されます。

つまり、この段階で実質的な費用は発生しないということです。

なお契約まで進んだ場合は、支払っていた申込証拠金は購入費の一部として扱われます。

「購入申込書」の提出とともに商談へと移行しますが、売買価格や売買契約日、引き渡し時期など契約条件に関することの交渉や、またその他不明点の確認などを行います。

ホームインスペクション(住宅診断)を利用する場合は、この交渉のときにそのことを伝え日程調整を進めるとよいでしょう。

ホームインスペクション(住宅診断)は売買契約の締結前に実施することが基本で、購入後に後悔しないためにも契約前に不安を解消しておくことが重要です。もし、購入前にホームインスペクションをすることが難しければ、購入後、引渡前や、引渡しから入居前のタイミングで実施することをおすすめいたします。瑕疵担保期間(特定の不具合が見つかったときに売主が責任を持って補修などの対応をすると定められている期間)内に実施できれば、一定の安心感は得ることができるでしょう。


●住宅ローンの仮審査


中古住宅(戸建・マンション)の購入時に住宅ローンを利用する予定がある場合、金融機関に住宅ローンの仮審査を依頼します。

住宅ローンの仮審査とは、売買契約を締結する前に住宅ローン利用の可否を金融機関が判断してくれるサービスです。

仮審査で希望通りの融資額の利用が認められるようなら、さらにその後の手続きへ移行することになります。

もし認められない場合は、不足分を何らかのかたちで調達するなど別の方法も検討する必要があるでしょう。

住宅ローンを利用するときには、月々の返済金額とトータル金額など必要な金額を計算しシミュレーションしておくことが非常に重要です。

また引っ越し費用についても漏れのないよう計算しておきましょう。


●売買契約の締結


続いては、売買契約の締結です。

売買契約に際しては、まず不動産会社から重要事項説明を受けます。

重要事項説明とは宅地建物取引業法に定められている規定のことで、物件や取引条件に関する重要事項を売買契約の前までに説明することが義務付けられています。

また売買契約時には、「売買契約書」と「重要事項説明書」を署名押印のうえ取り交わしますが、内容をしっかりチェックし理解することが非常に重要なポイントです。

契約後に知らない情報が判明するようでは遅いため、不明な点をうやむやにするのではなく、必ず確認し納得してから売買契約を締結しましょう。

「売買契約書」と「重要事項説明書」は、依頼しておけば事前に写しをもらえることが一般的です。

これら書類の写しを事前に手に入れておけば、契約当日までに内容をしっかりとチェックすることが可能になります。

そして売買契約時には手付金が必要です。

手付金は、物件価格の10%程度が相場になりますが、買主の一方的な都合で解約した場合には返金されないため注意しておきましょう。


●住宅ローンの契約


売買契約を締結したら、住宅ローンの本申請を行います。

専用の申込書に加え、住民票や印鑑証明、納税証明書など必要な書類を揃え、金融機関に本審査の依頼をします。

必要書類などは、事前に準備しておくとスムーズな手続きができるでしょう。

申し込みから2~3週間程度で審査の結果が判明し、融資の承認が得られれば金融機関と住宅ローン契約の締結となります。


●引き渡し


住宅ローンの融資が実行されると、残金を決済し引き渡し手続きへ移行します。

引き渡し手続きは決済と同時に行われることが一般的ですが、高額な資金を売主や不動産会社などの各口座に振り込む必要があることから金融機関で行うケースが多くなります。

すべての決済が確認されると、鍵が引き渡されることをもって権利は買主へと移るわけです。

その直後には、司法書士が法務局に行き、当日のうちに登記の手続きが行われます。

引き渡し当日には以上の手続きを一度に行うため、売主と買主、そして不動産会社、司法書士、金融機関などの各担当者が一堂に会することが一般的です。

なお1~2週間程度で登記が完了すると司法書士から登記簿が送られてきます。

また引き渡しが完了すると、所有権は移転し同日付けで名義が変更されているためすぐに引っ越しをすることも可能です。





まとめ


以上が中古住宅(戸建・マンション)を購入するときの、契約から引き渡しまでの一般的な流れです。
売買契約においてポイントとなるのは、重要事項説明書と売買契約書の内容をしっかりとチェックし理解するということでしょう。

後になって問題が発生しないよう、不明点がなく、そして納得したうえで契約を締結することが重要です。

またホームインスペクション(住宅診断)は、できるだけ売買契約を締結する前に実施させてもらうようにしましょう。

中古住宅には、一般の人にはわからない欠陥を抱えている可能性があります。購入後も安心して暮らせるよう、建物の健康状態を知っておきましょう。


さくら事務所では、ご依頼者様に寄り添って、中立的な立場から、経験豊富な住宅のプロが診断に伺います。もし何かわからないこと、せっかくの機会に聞いておきたいことなどございましたら、お気軽にご質問ください。皆様が安心して不動産と向き合えるよう、精一杯サポートさせていただきます。



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