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[物件見学 チェックポイント]
物件見学のその前に!不動産広告の上手な読み方【中古戸建て編】

2017-11-06

忙しくて物件探しに十分な時間が取れないという方、実は多いのではないでしょうか?

実際の見学ともなると、仲介会社に問い合わせて、内見を申し込んで、売主さんの都合も確認してもらって・・・となかなか手間が掛かります。


最近では、建築士に同行してもらい、検討中の物件についてのアドバイスしてもらうサービス(物件見学・内見 同行)もあり、現地でプロにサポートしてもらうこともできますが、それ以前に、広告の段階で確認できることも実はたくさんあるのです。

たかがチラシ、と思わず情報を確実に読み取って、効率的な物件見学に臨みましょう。


今回は、中古戸建てのチラシを見る上でのコツや誤解しやすいポイントをご紹介します。


数字だけで判断しないで必ず確認したいこと


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●駅からの距離

広告に表示されている駅からの距離は80Mを1分の計算で掲載しています。

駅までの道に坂の上り下りがあったり、交通量の多い幹線道路や踏切などがあってもその分はもちろん加味されていません。

あくまで目安としておきましょう。

(実際に現地を見る際は、時間帯を変えて駅まで歩いてみることをおすすめします。)


●建築年月

耐震基準は昭和56年6月に大きく変わり、今の新耐震基準と呼ばれるものになりました。

建築年月がわかっている物件であれば、その建物が新耐震基準か旧耐震基準かが概ね、わかります。

「概ね」というのは、新耐震基準と旧耐震基準の建物の境が、実際の建築年月日ではなく、建築確認申請を昭和56年6月1日の前にしたか後にしたのか、になるからです。

ですが、広告には建築の年月日しか記載されていません。


例えば、建物の施工期間を3か月として、昭和56年9月以降に完成した物件であれば新耐震基準である可能性は高くなりますが、念のため不動産業者に確認してみることをおすすめします。


土地面積に含まれているのに使えない土地?


●土地面積

「土地面積」には取引の対象となる土地の面積が記載されていますが、接道の状況等によっては私道負担が記載されている場合があります。

このとき、私道面積が土地面積とは別に記載されているケースと、土地面積に含まれたかたちで掲載されているケースがあるので注意が必要です。

私道面積が土地面積に含まれている場合、実際に使える敷地が表示より小さくなります。


中古戸建の場合、所在地を明確に記載しないケースが多いため、土地の形状がわからないことが多くなります。必ず現地で図面と形状を確認しましょう。

周辺の他物件を比べて、坪単価が安くても土地の形状が悪い場合があります。


建蔽率・容積率オーバーで住宅ローンが借りられないことも


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●建蔽率・容積率

建蔽率とは、敷地面積に対してどれくらいの建坪で建築されているかを示します。

例えば、30坪の土地で建蔽率60%の土地であれば、18坪までの建坪の建物を建てることができます。


また、容積率とは、敷地面積に対してどれくらいの延べ床面積が建築できるかを示します。

30坪の土地で容積率150%であれば、延床面積は45坪まで許容されます。


広告に表示された土地面積、建物面積を比較したときに、建蔽率や容積率がオーバーしている場合、注意が必要です。

住宅ローンの審査が通らず、借り入れができない可能性があります。


●用途地域

「用途地域」は、その敷地で建築可能な用途が何かを示します。

主に住宅を中心として建築可能な地域から、工場や商業施設等の建築が可能な地域まで様々な用途地域があります。

例えば、近隣商業地域、商業地域などは住宅の建築は可能です。

ですが、同時にパチンコ屋やホテル・旅館なども建築できるため、いわゆる“閑静な住宅街”を望む場合は適していません。


基本的な項目でももう一歩踏み込んで読むことで、現地確認に行ったときに確認すべき点がどんどん浮かんできます。

これらの事前情報を踏まえて効率的な物件見学をしましょう。

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